Propuesta para reemplazar el requisito normativo "Área Libre Mínima"

El requisito normativo "área libre mínima" (parte de la superficie de los terrenos destinados a vivienda que se deja sin construir) se estableció en el Reglamento de Construcciones de Lima y Balnearios de 1952 y obedeció probablemente a la costumbre común entonces de tener en las casas jardines o pequeñas huertas y hasta un corral para la crianza de animales domésticos.

Con este fin (entre otras consideraciones, como patios de iluminación y ventilación, retiros de edificación y otros) se clasificaron en dicho reglamento las zonas de la ciudad destinadas al uso de vivienda, en Primera y Segunda Categoría. En la Primera se determinaron tres niveles de exigencia: 40 % de área libre mínima sin construir en los lotes de terreno de menos de 300 m2, 45 % en los de 300 a 500 m2 y 50 % en los de más de 500 m2; y en la Segunda se determinó como norma general, 25%. En los reglamentos siguientes, el Provincial de Lima de 1964 y los nacionales de 1970 y el actual se mantuvieron dichos porcentajes aunque con algunas variantes.

Con el transcurso del tiempo y las transformaciones económicas y sociales ocurridas durante la segunda mitad del siglo pasado, por la creciente migración interna hacia las ciudades, especialmente Lima-Callao, y el acelerado crecimiento de la población urbana, se produjo un cambio radical en las tipologías de vivienda, que pasaron de un patrón predominante unifamiliar, bifamiliar y tipo quinta a multifamiliar en edificios de pisos sucesivos.

En esta nueva tipología la finalidad del área libre ha quedado prácticamente reducida a la función de iluminar y ventilar, y por tanto cabría preguntarse si es necesario que se mantenga el mencionado requisito ¿no serían suficientes los pozos de luz y ventilación en los edificios de vivienda multifamiliar y los espacios de separación entre los edificios de los conjuntos residenciales? y que opcionalmente se permitiese que las dimensiones de los lados de los mencionados pozos de luz y ventilación y de los espacios de separación de los mencionados conjuntos residenciales se pudiesen disponer de modo progresivamente inverso? es decir, de menores dimensiones en los pisos inferiores a mayores dimensiones en los pisos superiores, dado que así se lograría más amplitud de vista hacia la bóveda celeste desde cada uno de los pisos y por ende mejor iluminación y ventilación. En esta opción se obtendrían además mejores condiciones de estabilidad sismo-resistente por la forma sensiblemente piramidal que adoptarían las edificaciones.

La eliminación de este requisito no sería novedad, pues en la práctica se incumple en la mayoría de las edificaciones que se construyen (o autoconstruyen) por los grupos de población "C", "D" y "E" en los "pueblos jóvenes" (en todo el país) y también en las urbanizaciones formales de los distritos donde no existe control municipal efectivo.

Su eliminación redundaría en favor de un uso más eficiente del recurso área útil de suelo urbano y en una mayor flexibilidad y libertad de creación en el ejercicio del diseño arquitectónico.

Para esto será necesario, dejar sin efecto la norma "área libre mínima" en los reglamentos de construcción municipales, y sustituir la norma sobre iluminación y ventilación "Separación Entre Edificaciones" del Reglamento Nacional de Edificaciones (Arts. 16 al 20 del Capítulo III de la Norma A.010), reemplazándola por una de "Requisitos de Iluminación y Ventilación Natural".

PROPUESTA

Texto que reemplazaría la actual norma del Reglamento Nacional de Edificaciones:

La separación entre los edificios de un conjunto residencial y el lado menor de los pozos de iluminación y ventilación de un edificio de vivienda multifamiliar, deben tener una dimensión mínima equivalente en cada caso a 1/3 de sus alturas cuando iluminen ambientes de sala, comedor, estar y dormitorio; ¼ cuando iluminen ambientes de trabajo, servicio, cocina, patio y lavandería; y 1/5 cuando iluminen escaleras; teniéndose en cuenta, además, las siguientes normas complementarias:

• La separación en los tres primeros pisos entre los edificios de un conjunto residencial no debe ser menor a 4.00 m; y la dimensión mínima, del lado menor, en el piso mas bajo, de los pozos de luz y ventilación, de los edificios de vivienda multifamiliar debe ser 2.00 m, 1.80 m y 1.50 m según cada uno de los tres tipos de ambientes antes señalados, que iluminen.

• En todos los casos, a la altura mínima de los edificios de los conjuntos residenciales y de los pozos de luz y ventilación de los edificios de vivienda multifamiliar, se le podrá restar la altura del alfeizar, de la ventana, del piso más bajo.

• Cuando los frentes de los edificios de los conjuntos residenciales o los frentes interiores de los pozos de luz y ventilación de los edificios de vivienda multifamiliar tengan diferente altura, se tomará como altura mínima, la del frente que tenga la menor altura.

• Cuando el espacio de separación de los conjuntos residenciales o el espacio interior de los pozos de luz y ventilación de los edificios de vivienda multifamiliar iluminen frentes con diversos tipos de ambiente, se tomará como referencia para determinar la altura mínima, la del frente con los ambientes de mayor exigencia normativa de iluminación.

• Cuando la forma en planta de los pozos de luz y ventilación de los edificios de vivienda multifamiliar sea irregular (triangular, trapezoidal, poligonal, etc.) se tomará como altura mínima la dimensión del diámetro de la circunferencia que se pueda inscribir en el interior del pozo.

• En los pozos de forma rectangular se podrá reducir la dimensión de su lado menor hasta en 20% siempre que la dimensión de su lado mayor se incremente en la misma proporción.

• Se podrá disminuir progresivamente la distancia de separación entre los edificios de un conjunto residencial o la dimensión de los lados de los pozos de luz y ventilación de los edificios de vivienda multifamiliar, siempre que en cada disminución se mantenga la proporción de 1/3, 1/4 o 1/5, según corresponda; excepto en los tres primeros pisos de los edificios de los conjuntos residenciales.